COVID-19 Bağlamında Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması Davalarında Beklenmeyen Hal

COVID-19 Bağlamında Kira Sözleşmelerinin Uyarlanması Davalarında Beklenmeyen Hal

GİRİŞ

2019 yılının son aylarında Çin’in Wuhan kentinde başlayıp 2020 yılının ilk aylarından itibaren tüm dünyayı etkisi altına alan, küresel bir salgın haline gelen ve 11 Mart 2020 tarihinde Dünya Sağlık Örgütü (WHO) tarafından “pandemi” ilan edilen Coronavirüs (“COVID-19”) salgını, tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de birçok alanda etkisini sürdürmektedir. Bu süreçte, İçişleri Bakanlığı’nın 16 Mart 2020 tarihli Koronavirüs Tedbirleri Konulu Ek Genelgesi ile umuma açık istirahat ve eğlence yerleri olarak faaliyet gösteren birçok işletmenin faaliyetleri, vatandaşların çok yakın bir mesafede bir arada bulunarak hastalığın bulaşma riskini arttıracağı gerekçesiyle geçici süreyle durdurulmuştur. Devlet tarafından zorunlu tutulan önlemlerin yanı sıra birçok işletme de gerek kendi çalışanlarının gerekse de toplum sağlığının korunması için geçici süreliğine faaliyetlerini durdurmuştur. Tüm bu yaşananlar üzerine, hayatın birçok alanına tesir eden COVID-19’un kira sözleşmelerine etkisinin incelenmesi de olası uyuşmazlıklar göz önünde bulundurulduğunda bir zorunluluk haline gelmiştir.

1.Uyarlama Sebebi Olarak COVID-19

Sözleşmeler hukukuna hakim olan temel ilke “Ahde Vefa” (Pacta Sunt Servanda) ilkesidir. Bu kurala göre sözleşme, yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalı ve hükümlerine riayet edilmelidir. Ancak bazı durumlarda ağırlaşmış koşullara rağmen borcun aynen ifasının borçludan beklenilmesi; hakkaniyet, doğruluk ve dürüstlük kurallarına aykırı düşecek olup bunun koşulları da sözleşmeye bağlılık ilkesinin bir istinasını oluşturan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 138. maddesinde düzenlemiştir. TBK’nın “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138. maddesi, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” hükmünü ihtiva etmektedir. Madde hükmü, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanabilmesi için şu koşulların birlikte mevcudiyetini aramıştır:

• Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun varlığı,
• Bu olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmış olması
• Bu durumun, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmesi,
• Borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması.

Bu koşulların tamamının varlığı halinde borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilecek, bu mümkün olmadığı takdirde ise sözleşmeden dönme hakkını kullanabilecektir. Sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması için yasal yollara başvurulması halinde uyarlama, tarafların edimleri arasındaki denge gözetilerek yapılacaktır. Madde hükmünü kira sözleşmesi özelinde düşündüğümüzde ise, dönme hakkının yerine fesih hakkının kullanılması söz konusu olacaktır. Ayrıca işbu hüküm, ifayı imkansız kılmayan ancak zorlaştıran bir engelin söz konusu olması halinde uygulama alanı bulacaktır.

Ülkemizi ve tüm dünyayı etkisi altına alan COVID-19 salgınının kira sözleşmesinin uyarlanmasına sebep teşkil edebilmesi için öncelikle, yukarıda bahsi geçen kanun maddesinde aranan koşulları taşıyıp taşımadığının değerlendirilmesi gerekecektir. Bu durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmış olması hemen her durumda kabul edilebilecekse de sözleşmenin kurulması anında COVID-19’un öngörülebilir olup olmadığı, diğer bir ifade ile COVID-19’un sözleşmeye etkisinin öngörülebilir olup olmadığı tartışma konusu yapılabilecektir. Kanun maddesinin aradığı diğer iki koşulun varlığı ise her somut olayda farklılık gösterebileceğinden somut olayın özelliğine göre bir değerlendirme yapılması gerekecektir.

Sonuç

Kira sözleşmesinin uyarlanması amacıyla dava açılması, hem dava sürecinin hem de COVID-19’un devam etme süresinin uzun sürme ihtimali göz önünde bulundurulduğunda içinde bulunduğumuz süreçte beklenen faydayı sağlayamayabilir. Bu sebeple sözleşmenin uyarlanması öncesinde sözleşme taraflarının bir araya gelip sözleşmelerini yeniden müzakere etmeleri, COVID-19’un sözleşmelerine olası etkilerine birlikte çözüm aramaları tavsiye edilebilecektir. Tarafların sözleşmelerinde uyarlamaya ilişkin hükümler mevcut ise çözümün ilk olarak bu hükümler doğrultusunda aranması gerekecektir. Ayrıca TBK’nın 138. maddesinde yer alan koşulların oluşup oluşmadığı ileriki süreçte tartışma konusu yapılacağından, madde hükmünü devre dışı bırakmamak amacıyla edimlerin ifasının mutlaka çekinceli olarak yapılması gerekmektedir. Bu koşulların somut olayda mevcudiyetini ispat yükü kiracıda olduğundan konuya ilişkin delillerini toplaması ve durumu ivedilikle kiraya verene bildirmesi önem arz etmektedir.