COVID-19 ’un Toplu Konutların(Site) Yönetim Planlarında Düzenledikleri Kat Malikleri Kurulu Seçim Toplantılarına ve Alınacak Kararlara Etkisi Hakkında Değerlendirme

COVID-19 ’un Toplu Konutların(Site) Yönetim Planlarında Düzenledikleri Kat Malikleri Kurulu Seçim Toplantılarına ve Alınacak Kararlara Etkisi

GİRİŞ

Bu makalemiz ile siz kıymetli okuyucularımıza 7244 Sayılı Torba Yasa Madde 2. de düzenlenen “Süre Uzatımı, Toplantı Erteleme ve Uzaktan Çalışma” ‘ya ilişkin hükümlerin Site Yönetimlerinin dayanağını 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan aldıkları Yönetim Planlarında belirlemiş oldukları Blok Kat Malikleri Kurulu Seçim toplantılarına kıyasen uygulanıp uygulanmayacağı hususudur. Makalemizin içeriği şahsi kanaatlerimiz çerçevesinde oluşturulmuş olup görüş bildirme niteliğindedir. Kanun hükmünde değildir, bağlayıcılığı yoktur.

Yazımızın asıl konusunu oluşturan COVID-19 ‘un Site Yönetimlerindeki Blok Kat Malikleri Kurulu Seçim toplantılarına etkisi kısmına geçmeden önce kısaca Toplu Konut(Site), Site  Yönetimi, Site Yönetiminin Organları hakkında kısa bilgilendirmeler yapılacaktır.

1. Toplu Konut(Site) Nedir ?

Bir veya birden fazla imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış birden çok konut yapısını içinde barındıran alana “site” deniyor. Site kelime anlamı olarak “kent, şehir”i ifade ediyor. Günümüzde de özellikle belli bir meslek mensubu kimseler için yapılmış konutlar topluluğu site olarak ifade edilirken; inşaat firmaları konut projelerini “site” olarak hayata geçiriyor.

2. Site Yönetimi Nedir ?

Apartman, toplu konut, residance, plaza, iş merkezi gibi, insanların topluca yaşadığı ve iş yaptığı yerlere; temizlik hizmeti, binadaki  teknik  bakım onarım  hizmeti, peyzaj, bahçe bakımı, çevre düzenlemesi hizmeti, havuz bakım hizmeti, hukuki  ve idari işler hizmeti, güvenlik ve danışma personeli hizmeti gibi ihtiyaç olunan hizmetlerin profesyonel bir yönetim çatısı altında toplanmasıdır. Site Yönetiminin detayları ilgili ana gayrimenkul için kanunen yapılması zorunlu olan Yönetim Planında açıkça belirtilir. Yönetim planında; gayrimenkul terminolojisine özgü tanımlar, ortak alanlar, bu alanların kullanımında gözetilecek hukuki-mali-idari-sosyal özellikler, yönetim organları, bunların oluşması/seçilmesi sürecindeki usul , zaman, süre, davet terminleri, şekli, yöneticilerin ücret alıp-almayacağı, miktarı, şekli, seçimlerin zamanı vb. konular 634 sayılı kanun eşliğinde detaylandırılır. Site yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Site yöneticileri (kurul-kişi) kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Ancak bu vekillik idari-sosyal anlamdadır; standart olarak kanunda belirtilen yönetim işleri haricindeki konularda noterden resmi vekâlet gerekir.

3. Site Yönetimi Hangi Organlardan Oluşur ?

• Kat Malikleri Kurulu(Blok Kat Malikleri Kurulu – KMK Madde 27.),
• Yönetim Kurulu (KMK Madde 34.),
• Denetim Kurulu (KMK Madde 41.).

4. Şirketler Açısından COVID-19 Kapsamında Genel Kurul Toplantılarının Ertelenmesi

Genel Kurul kavramı, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun (“Kanun”) 407’ nci maddesi ve devamında düzenlenmekte olup toplantıya ilişkin 409 numaralı madde; “Genel kurullar olağan ve olağanüstü toplanır. Olağan toplantı her faaliyet dönemi sonundan itibaren üç ay içinde yapılır.” şeklinde düzenlenmiştir.

Türkiye Cumhuriyeti Ticaret Bakanlığı (“Bakanlık”) tarafından 20 Mart 2020 tarihinde yapılan açıklama ile COVID-19 (Koronavirüs) salgınının yayılmasının engellenmesi amacıyla şirket genel kurullarının yoğunlukla gerçekleştirildiği bu dönemde şirketlerin kurul toplantıları bakımından bazı tedbirler alınmıştır. Bu kapsamda;

• Yapılması Planlanan Genel Kurulun Toplantı Yapılması Beklenmeden İptali

Kanun ve şirket sözleşmesine uygun olarak yönetim organları tarafından daha önce toplantıya çağrılan anonim ve limited şirketlerin olağan genel kurullarının, erteleme kararı alınması amacıyla genel kurulun toplanması beklenmeksizin, yönetim organları tarafından alınacak bir kararla iptal edilmesi imkânı tanınmıştır.

5. 7244 Sayılı Yasa Madde 2. Uyarınca COVID-19 Salgını Kaynaklı Zorlayıcı Sebep Gerekçesiyle Ertelenen İşlemler

Aşağıda belirtilen bazı tüzel kişilikler nezdinde beyanname verilmesi ve genel kurul toplantılarının yapılmasına yönelik olarak, ertelemenin sona erme tarihinden itibaren 30 gün içinde yerine getirilmesi şartıyla, erteleme kabul edilmiştir:

• Dernekler tarafından verilecek bildirim ve beyannameler ile dernek genel kurul toplantıları 31.07.2020 tarihine kadar ertelenmiştir,
• Kooperatifler Kanunu kapsamındaki genel kurul toplantıları 31.07.2020 tarihine kadar ertelenmiştir,
• Veteriner Hizmetleri, Bitki Sağlığı, Gıda ve Yem Kanunu ile Tarımsal Üretici Birlikleri Kanunu kapsamındaki genel kurul toplantıları 31.07.2020 tarihine kadar ertelenir,
• 2020 yılı Mayıs ayı içinde yapılacak Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği Genel Kurulu, 2021 yılı genel kurulu ile birlikte yapılacaktır,
• 2972 sayılı Mahalli İdareler ile Mahalle Muhtarlıkları ve İhtiyar Heyetleri Seçimi Hakkında Kanunun 33. maddesine göre yapılması gereken seçimler 2020 yılında yapılmayacaktır,
• Ar-Ge ve tasarım merkezlerinde ve teknoloji geliştirme bölgelerinde yürütülen faaliyetler, Sanayi ve Teknoloji Bakanı’nın izniyle 11.03.2020 tarihinden itibaren 4 ay süreyle Ar-Ge ve tasarım merkezleri ve teknoloji geliştirme bölgelerinin dışında da yürütülebilecektir,
• 2020 yılı sendika ve konfederasyonların üye sayılarının belirlenmesi için kurumlar tarafından yapılacak tespit için 15.07.2020 tarihi esas alınacak ve tespit tutanağı en geç 31.07.2020 tarihine kadar Aile, Çalışma ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı’na gönderilecektir,

• Sendikalar ve Toplu İş Sözleşmesi Kanunu kapsamındaki yetki tespitlerinin verilmesi, toplu iş sözleşmelerinin yapılması, toplu iş uyuşmazlıklarının çözümü ile grev ve lokavta ilişkin süreler 17.04.2020 tarihinden itibaren 3 ay süreyle uzatılmıştır,
• Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların satışı, kiraya verilmesi, trampası, arsa veya kat karşılığı inşaat yaptırılması ve sınırlı ayni hak tesisi işlemleri ile devlete ait yerlerin kiraya verilmesi ve kullanma izni verilmesi ihaleleri, 31.07.2020 tarihine kadar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın bağlı kuruluşlarına ait teknik altyapı kullanılmak suretiyle elektronik ortamda yapılabilecektir.

Dünya Sağlık Örgütü(WHO) ve diğer Sağlık Kurum ve Kuruluşları COVID-19 ‘un insandan insana damlacık yoluyla ve doğrudan temas ile geçebildiğini belirtmiştir. Öte yandan öksürük gibi yollarla yüzeylere yayılabilecek solunum damlacıklarının da bir süre bulaşıcılık özelliği taşıdığı yine uzman kişiler tarafından tespit edilmiştir. Uzmanların yapmış olduğu incelemeler virüsün solunum sistemine yerleştiğini, semptom göstermeden virüsü taşıyan, kuluçka dönemindeki kişilerin de bulaşıcı olduğunu göstermiştir. Hasta bireylerden öksürme, hapşırma yoluyla ortaya saçılan damlacıklarla ve hastaların solunum salgılarının temas ettiği yüzeylere dokunulmasından sonra ellerin göz, ağız, burun mukozası teması ile bulaşma ihtimali yüksektir.

SONUÇ

COVID-19 Bağlamında ülkemizin almış olduğu önlemler bütünü ile incelendiğinde her ne kadar 7244 Sayılı Yasa doğrudan Site Yönetimlerinin Yönetim Planında belirlenen Genel Kurul Toplantılarının ertelenmesine yönelik bir düzenlemeye yer vermemiş olsa da Site Yönetimlerinin 7244 Sayılı Yasanın Madde 2. deki ertelenen işlemleri göz önünde bulundurarak toplantı tarihlerinin karantina süreci ile çakışması halinde bütün kat maliklerine ulaştırılacak bir mektup(temas olmaksızın daire kapısına yapıştırılmak sureti ile), mesaj veya mail yolu ile toplantının yapılamamasının mücbir sebebe dayandığını, karantina süresinin bitmesine müteakip hayat normale dönmeye başladığında ve seçim toplantısına engel bir durum kalmadığında derhal toplantının yapılacağını bildirilmek sureti ile, Site Yönetimleri’ nin bu süreci en iyi şekilde yönetmiş olacakları kanaatindeyiz.